不動產抵押貸款證券MBS全解析-從入門到風險評估的終極投資指南
嗨，我是Nana。最近在研究固定收益類的投資工具時，我注意到一個在2008年金融海嘯中「聲名大噪」的金融名詞：不動產抵押貸款證券（Mortgage-Backed Security，簡稱MBS）。很多人聽到它，可能馬上會聯想到次貸危機，甚至有點敬而遠之。但危機過後，MBS非但沒有消失，至今仍然是全球債券市場中舉足輕重的一環，許多大型債券基金裡都能看到它的身影。
這讓我非常好奇，這個把不動產、抵押、貸款打包成證券的金融商品，究竟是天使還是魔鬼？它運作的原理是什麼？潛在的風險又有哪些？對於我們普通投資者來說，有機會參與其中嗎？今天，就讓Nana帶著大家一起，深入淺出地拆解MBS這個複雜但重要的投資工具，希望能幫助你建立一個更全面的認知。
本文核心內容預覽：
- MBS是什麼？ 從一筆房貸到一張證券的奇幻旅程
- MBS的兩大類型： 商用(CMBS) vs. 住宅(RMBS)
- MBS vs. REITs： 同為不動產投資，究竟當「銀行」還是當「房東」？
- 剖析MBS投資風險： 不只是2008年的次貸危機那麼簡單
- 如何投資MBS？ 熱門MBS ETF大盤點
什麼是MBS（不動產抵押貸款證券）？深入解析運作原理
不動產抵押貸款證券（Mortgage-Backed Security, MBS），顧名思義，就是一種以「不動產抵押貸款」為基礎資產，經過包裝後發行的證券。簡單來說，它把原本流動性很差的房屋貸款，變成可以在金融市場上自由買賣的標準化商品。
從一筆房貸到一張證券：MBS的誕生過程
要理解MBS，我們可以想像一下它的「生產線」：
- 步驟一：購屋者申請貸款
故事的起點是你我熟悉的場景：小明想買房，向A銀行申請了一筆30年的房屋貸款。此時，小明每月需按時向A銀行支付本金和利息，而A銀行則持有了這筆「債權」。 - 步驟二：銀行出售貸款組合（資產池）
對A銀行來說，一筆30年的貸款會佔用大量資金，缺乏流動性。為了能更快地回收資金，A銀行會將小明的貸款，連同其他數千筆條件相似的房屋貸款（例如貸款年期、利率水平相近），打包成一個巨大的「貸款資產池」。 - 步驟三：機構購買並進行證券化
接著，像房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）這樣的特殊機構（通常有政府背景或擔保），會向A銀行買下這個貸款資產池。這些機構扮演著「加工廠」的角色，它們以這個資產池未來能收到的現金流（也就是所有房貸戶的還款）為擔保，發行標準化的證券，這就是MBS。 - 步驟四：投資者購買MBS
這些發行出來的MBS，最終會被賣給世界各地的投資者，例如退休基金、保險公司、共同基金，甚至是像我們一樣的散戶投資者（通常是透過ETF或基金）。
所以，當你購買MBS時，你實際上是站在了銀行的位置，賺取成千上萬房貸戶支付的利息。這個過程就是典型的「金融資產證券化」，它大大增強了不動產抵押貸款市場的資金流動性。
MBS的核心價值
MBS將原本屬於銀行、非標準化且流動性低的房貸資產，轉化為可在公開市場交易的標準化證券，為房地產市場注入了源源不斷的活水。
MBS的兩大類型：CMBS vs. RMBS 該如何區分？
MBS背後的抵押品是不動產，但不動產也分很多種。根據抵押品是商業地產還是住宅地產，MBS主要可以分為兩大類：
- CMBS (Commercial Mortgage-Backed Security)：商用不動產抵押貸款證券。
- RMBS (Residential Mortgage-Backed Security)：住宅用不動產抵押貸款證券。
兩者雖然都屬於MBS，但由於底層資產的特性不同，其風險和收益特徵也有顯著差異。
| 比較項目 | CMBS (商用) | RMBS (住宅用) |
|---|---|---|
| 底層資產 | 辦公大樓、購物中心、酒店、工業廠房等商業地產的貸款。 | 個人住宅、公寓等自住或出租型房產的貸款。 |
| 貸款數量 | 資產池中的貸款數量較少，但單筆金額巨大。 | 資產池由成千上萬筆小額貸款組成，分散性較高。 |
| 主要風險 | 與宏觀經濟景氣高度相關。經濟衰退時，企業倒閉、商場空置率上升，違約風險高。 | 與個人就業狀況和房價波動相關。失業率上升或房價大跌，可能引發違約潮。 |
| 提前還款 | 通常有較嚴格的提前還款懲罰條款，現金流相對可預測。 | 屋主可因換屋、再融資（轉貸）等原因提前還清貸款，現金流較不穩定。 |
MBS vs. REITs：同為不動產投資，究竟差在哪？
提到與不動產相關的證券化商品，很多人會馬上想到REITs（不動產投資信託）。MBS和REITs都讓投資者能間接參與不動產市場，但兩者的角色和收益來源截然不同。用一個簡單的比喻：投資MBS像當「銀行」收利息，而投資REITs像當「房東」收租金。
| 特點 | MBS (不動產抵押貸款證券) | REITs (不動產投資信託) |
|---|---|---|
| 投資標的 | 不動產的「債權」，也就是房屋貸款。 | 直接持有不動產的「所有權」，例如商場、辦公樓。 |
| 收益來源 | 房貸戶支付的利息。屬於固定收益性質。 | 租金收入以及不動產本身的增值。兼具固定收益和權益性質。 |
| 投資人角色 | 扮演放款的銀行或債權人。 | 扮演收租的房東或地主。 |
| 對不動產價值的敏感度 | 不動產價值是擔保品，其下跌會增加違約風險，但MBS價格主要受利率和信用風險影響。 | 不動產價值的漲跌會直接影響REITs的淨值和股價。 |
延伸閱讀：REITs是什麼？不動產投資信託完整教學｜優缺點、怎麼買、內部推薦
想更深入了解另一種熱門的不動產證券化商品嗎？歡迎閱讀我們的REITs完整指南，搞懂如何當個聰明的雲端房東！
剖析MBS的投資風險：不只是2008年的次貸危機
談到MBS，就不能不提2008年那場席捲全球的金融海嘯。當時的危機根源，在於大量信用評級不佳的「次級房貸」被包裝成看似安全的MBS（甚至是更複雜的衍生品CDO）出售，最終因房市泡沫破裂、借款人大量違約而引爆。想深入了解這段歷史，可以參考美國證券交易委員會(SEC)的資產支持證券介紹。
如今，監管變得更加嚴格，但投資MBS仍然需要關注其內含的幾種特殊風險：
⚠️ MBS核心風險剖析
- 提前還款風險 (Prepayment Risk)：這是MBS最獨特的風險。當市場利率下降時，許多屋主會選擇「轉貸降息」，提前還清舊的高利率貸款。對MBS投資者來說，這意味著原本預期可以收到30年的利息，可能5年就沒了，投資人必須將收回的本金，再投資於當下利率較低的環境，導致總收益不如預期。
- 違約風險 (Default Risk)：這就是次貸危機的元兇。當經濟衰退、失業率攀升或房價大跌時，房貸戶可能繳不出貸款，導致違約。雖然高品質的MBS（通常由政府機構擔保）違約風險較低，但投資非機構擔保或信用評級較低的MBS時，這仍是主要考量。
- 利率風險 (Interest Rate Risk)：和所有債券一樣，MBS的價格也與利率呈反向關係。當市場利率上升時，新發行的MBS票面利率會更高，現有較低利率的MBS吸引力下降，價格隨之下跌。
- 展期風險 (Extension Risk)：這與提前還款風險相反。當市場利率上升時，屋主轉貸的意願降低，還款速度變慢。這會導致投資者收回本金的時間比預期更長，資金被鎖定在利率較低的資產上，錯失了投資於當下高利率環境的機會。
2025年投資MBS的機遇與挑戰
進入2025年，美國聯準會（Fed）的貨幣政策動向依然是影響MBS市場的關鍵。過去幾年為了應對通膨而採取的激進升息，使得MBS價格承受巨大壓力。展望未來，市場普遍預期升息循環已至尾聲，甚至可能迎來降息。這對MBS市場可能意味著：
- 機遇：若聯準會開始降息，現有MBS的價格有望回升。此外，穩定的利率環境有助於降低提前還款和展期風險的不可預測性。
- 挑戰：房地產市場的健康狀況仍需密切觀察。雖然房價保持韌性，但較高的貸款利率可能持續抑制購屋需求，進而影響MBS底層資產的質量。此外，聯準會縮減其資產負債表（包含大量MBS）的步調，也會對市場流動性造成影響。
如何投資不動產抵押貸款證券？MBS ETF完整介紹
對於一般投資者而言，直接購買單一的MBS門檻很高且風險過於集中。因此，透過ETF（指數股票型基金）或共同基金來投資MBS，是更為便捷和分散風險的方式。這些基金持有一籃子的MBS，能有效分散單一貸款違約或提前還款的風險。
目前市場上有多檔專注於投資MBS的ETF，以下列舉幾檔具代表性的ETF進行比較：
| ETF代號 | ETF全名 | 主要特點 | 費用率 |
|---|---|---|---|
| MBB | iShares MBS ETF | 市場上規模最大、流動性最好的MBS ETF。主要投資由政府機構（Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac）擔保的投資等級MBS，信用風險極低。 | 0.04% |
| VMBS | Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF | 與MBB類似，同樣追蹤美國MBS市場，費用率極低。是Vanguard旗下代表性的MBS產品。 | 0.04% |
| SPMB | SPDR Portfolio Mortgage Backed Bond ETF | 同樣是低成本的MBS ETF選擇，追蹤彭博美國MBS指數，提供對該資產類別的廣泛曝險。 | 0.03% |
注意：以上資料截至2025年初，僅供參考，投資前請查閱發行商最新資訊。歷史績效不代表未來表現。
值得一提的是，許多綜合型債券ETF，例如BND (Vanguard Total Bond Market ETF)，其投資組合中也包含了相當比例的MBS（通常約20%-25%）。因此，如果你已經持有了這類綜合債券ETF，其實已經間接投資了不動產抵押貸款證券。是否要另外配置專門的MBS ETF，取決於你是否想對這類資產進行超額配置。
FAQ – 關於MBS的常見問題
Q1：投資MBS ETF算是安全的固定收益投資嗎？
A：主要取決於ETF投資的MBS類型。像MBB、VMBS這類主要投資「機構擔保MBS」的ETF，其信用風險非常低，因為有美國政府相關機構的擔保。它們的主要風險來自利率變動和提前還款風險。整體而言，在固定收益資產中，它們的安全性高於公司債，但略低於美國公債。
Q2：既然有政府擔保，2008年的MBS為什麼還會出問題？
A：2008年危機的核心是「非機構擔保」的「次級房貸MBS」。當時華爾街創造了大量沒有政府擔保，且底層資產是貸給信用不佳者的房貸，這些MBS的違約風險極高。當房市反轉，這些貸款大量違約，導致了崩盤。而目前主流MBS ETF投資的，大多是信用質量最高的機構擔保MBS，兩者風險不可同日而語。
Q3：在我的投資組合中，MBS應該扮演什麼角色？
A：MBS通常被視為高品質的固定收益資產，其收益率一般會略高於同天期的美國公債，以補償其特有的提前還款風險。在資產配置中，它可以作為核心債券部位的一部分，用以分散風險、提供穩定的現金流，並在收益上比純公債稍具吸引力。對其監管有興趣的朋友可以參考台灣金融監督管理委員會的金融資產證券化條例。
Q4：升息或降息，哪個對MBS比較有利？
A：這是一個兩難問題。在「降息」環境下，MBS價格會像一般債券一樣上漲，但同時會面臨嚴重的「提前還款風險」，影響長期收益。在「升息」環境下，MBS價格會下跌，但同時會面臨「展期風險」。因此，最有利於MBS的環境其實是「利率穩定」的時期，這時現金流的可預測性最高。
結論：Nana的觀點
經過這次深入的研究，我對不動產抵押貸款證券（MBS）有了全新的認識。它不再只是2008年金融海嘯那個令人畏懼的標籤，而是一個設計精巧、能有效活化房地產金融市場的重要工具。
從投資角度來看，我認為高品質的機構擔保MBS，透過低成本的ETF進行投資，完全可以作為個人資產配置中「固定收益」部位的一個選項。它的收益率通常優於美國公債，而風險又遠低於高收益債或股票。關鍵在於，我們必須清楚認知到它獨有的「提前還款」與「展期」風險，並理解利率變動會如何影響它的表現。
我不會建議單押所有債券部位在MBS上，但將它作為綜合債券投資（如BND）的一部分，或者適度配置一小部分資金在純MBS ETF（如MBB）中，以追求略高的收益率和分散效果，是值得考慮的策略。理財的路上沒有絕對的好壞，只有適不適合。希望今天的分享，能幫助你更好地理解MBS這個金融工具，做出更明智的投資決策！
延伸閱讀：資產配置推薦指南》美股ETF投資組合策略、股債平衡比例（附範例）
了解MBS在投資組合中的角色後，下一步就是學習如何建立一個平衡且符合您目標的投資組合。本文將帶您深入了解資產配置的核心策略。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。