買房公設比攻略|2025最新公設比計算、合理範圍與虛坪改革全解析

🏡 買房是人生大事，但看到權狀上的坪數，再對比室內實際能用的空間，心裡總是有個大問號：「我的錢到底花到哪裡去了？」這背後的秘密，就藏在「公設比」這個讓人又愛又恨的數字裡。這份終極買房公設比攻略將帶你從零開始，徹底搞懂公設比計算方式、分析多少才合理，並追蹤2025年最新的虛坪改革進度，讓你不再為虛坪買單，聰明買到心目中的理想家！

什麼是公設比？一次搞懂大公、小公與專有部分

想像一下，你買的房子就像一塊完整的披薩，權狀上的總坪數就是整塊披薩的大小。而「專有部分」（也就是你家室內，包含客廳、房間、廁所等）是你自己能獨享的美味餡料區，而「公共設施」則是大家一起分享的餅皮和起司邊。所謂的「公設比」，就是這塊共享的餅皮佔了整塊披薩多大的比例。

公設比的官方定義與計算公式

根據法規，公設比的計算方式相當直觀，但魔鬼藏在細節裡。了解公式，是我們這趟買房公設比攻略的第一步。

• 主建物：指室內的實際生活空間，如客廳、臥室、廚房、衛浴等，這是我們每天主要活動的區域。
• 附屬建物：與主建物相連的空間，最常見的就是陽台、雨遮、露台等。值得注意的是，自2018年起，新建案的「雨遮」已不可登記、不可計價。
• 公共設施：這部分就是公設比的核心，它還可以再細分為「大公」和「小公」。

大公設 vs. 小公設：我的錢花在哪？

公共設施並非一概而論，了解大公與小公的區別，才能判斷你花的錢值不值得。簡單來說：

• 大公設：由全體住戶共同分攤，無論你住在哪一棟、哪一樓，都會使用到。例如社區大廳、管理室、地下避難室、健身房、游泳池等。
• 小公設：由部分住戶（通常是同一棟或同一層）共同分攤。最常見的就是你家門外的走道、樓梯間、當層的電梯間等。

公設比多少才合理？從建案類型看黃金比例

「公設比多少合理？」這絕對是所有買房族心中的大哉問。答案並非一個固定數字，而是取決於房屋的類型、屋齡和附屬設施。一般來說，新建案因為法規要求（如需設置兩座逃生梯、更完善的消防設施）和更豐富的休閒公設，公設比通常會比較高。

不同建築類型的公設比參考值 (2025年行情)

這裡 Nana 幫大家整理了一個參考表格，讓你對市場行情有個基本概念：

從上表可見，如果你追求極致的低公設、高得房率，老舊公寓可能是你的首選。但若你重視生活品質、需要電梯和多元設施，那麼接受30%以上的公設比，換取更舒適便利的居住環境，也是一個合理的權衡。這就是買房公設比攻略中，關於個人需求與數字之間的平衡藝術。

高公設比的背後成因：不只是游泳池這麼簡單

許多人將高公設比歸咎於建商蓋了太多華而不實的設施，這固然是原因之一，但並非全貌。近年來公設比攀升，還有幾個重要因素：

• 消防安全法規趨嚴：例如，8樓以上建築需設兩座逃生梯，11樓以上需有排煙室等。這些攸關性命的安全設施，都會計入公設坪數。
• 市場需求轉變：現代人重視生活品質，健身房、交誼廳、兒童遊戲室等已成為許多新建案的標配，這些都反映在公設比上。
• 基地規模與設計：小基地建案為了將坪效最大化，梯廳、走道等空間佔比可能會更高，進而拉高公設比。

虛坪改革最新進度追蹤 (2025年版)

近年來，「實坪制」與「虛坪改革」的聲浪不斷，主要是因為民眾感覺花了冤枉錢買了一堆用不到的「虛坪」。政府也聽到了大家的心聲，正積極研擬相關草案，這對未來買房的我們有著深遠的影響。

什麼是「虛坪」？為什麼要改革？

「虛坪」並不是一個法律名詞，而是民間對於「花錢買到卻用不太到」的空間的俗稱。最常被點名的就是「停車位」的坪數灌水問題。過去，部分建案會將車道面積計入「大公」，由所有住戶（無論有無買車位）共同分攤，這對沒買車位的住戶來說非常不公平。這就是推動虛坪改革的主要動力之一。

內政部「虛坪改革」草案核心內容解析

根據目前內政部釋出的資訊，2025年正在研議的虛坪改革草案，主要有兩大方向：

1. 1. 停車位坪數改革：

未來規劃將停車位的坪數登記方式改為「專有部分」，並且明確列出車位和車道的個別坪數。簡單來說，車道的坪數將只由購買車位的住戶來分攤，沒買車位的人就不用再當冤大頭。這項改革有望讓房屋的公設比平均下降5%至7%。

1. 1. 免計容積的公設限縮：

現行法規給予建商一定的「免計容積」空間（如管委會空間、機電設備空間等），但有些被濫用為非必要的公設。未來草案方向是為這些免計容積的必要設施設定上限，例如以總容積的一定比例為標準，超過的部分就不能計入免計容積，藉此抑制建商灌水公設的動機。

改革對買房族的實質影響是什麼？

買房實戰！4大步驟教你破解公設比陷阱

了解了理論，接下來就是實戰演練！看房時，除了聽銷售人員說得天花亂墜，我們更要學會自己動手查證，才能真正掌握話語權。這份買房公設比攻略的精華就在這裡！

✅ 步驟一：索取「建物測量成果圖」

這份圖像是房屋的「身分證」，上面會詳細標示出主建物、附屬建物、以及大公、小公的確實位置與範圍。透過這張圖，你可以清楚看到你分攤到的公設具體是哪些部分，而不是只有一個模糊的數字。

✅ 步驟二：比對「權狀」與「平面圖」

將權狀上登記的各項坪數，與銷售DM上的傢俱配置平面圖做比對。權狀是具有法律效力的文件，上面的數字才是最準確的。仔細核對主建物坪數、陽台坪數、公設坪數，並自己動手用公式算一次公設比，看看是否與銷售人員所說的一致。

✅ 步驟三：盤點公設實用性，拒絕「蚊子館公設」

高公設比不全然是壞事，重點在於這些公設你是否「用得到」且「養得起」。看房時，實地走訪公設區域，並思考以下問題：

• 使用頻率：一年用不到一次的KTV、三溫暖，對你來說實用嗎？
• 維護成本：室內溫水游泳池雖然吸引人，但後續的加熱、水質維護費用相當可觀，這些都會反映在未來的管理費上。
• 是否符合需求：如果你是頂客族，社區的兒童遊戲室對你而言可能就是「廢物公設」。

✅ 步驟四：詢問關鍵問題

在看房時，主動向銷售人員或房仲提出以下關鍵問題，從他們的回答中，你可以得到許多魔鬼細節：

1. 「請問停車位是獨立產權，還是計入公設計價？」
2. 「可以提供詳細的公設項目清單與坪數分配嗎？」
3. 「預估未來每坪的管理費是多少？包含哪些服務項目？」
4. 「建案的總戶數是多少？（戶數太少可能導致管理費分攤過高）」

買房公設比常見問題FAQ

總結：聰明看懂公設比，買到理想好房

公設比就像一面鏡子，反映出一個建案的規劃理念、安全法規的演進以及我們對「家」的期望變化。它不應該只是一個冰冷的數字，或是讓我們害怕的購屋陷阱。透過這份詳細的買房公設比攻略，Nana希望大家能建立起正確的觀念：

• 學會計算與查證：不要只聽信片面之詞，親自索取圖資、核對權狀，才能保障自身權益。
• 評估自身需求：釐清自己是需要豐富公設的「享樂型」，還是追求室內坪效的「務實型」，沒有最好的公設比，只有最適合你的。
• 關注未來趨勢：持續追蹤虛坪改革的發展，這將讓未來的房地產市場更加公平透明。

買房之路充滿挑戰，但只要做好功課，看懂數字背後的意義，你就能撥開重重迷霧，找到那個坪數實在、住得舒心、真正屬於你的理想家園。祝福大家都能順利圓夢！

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。